Un cambio de trabajo, una mudanza a otra ciudad o una venta pueden hacer que inquilino o propietario quieran terminar la renta antes de la fecha pactada. Hacerlo bien evita perder el depósito, pagar meses de más o acabar en un juicio. Esta guía explica, desde los dos lados, qué revisar en el contrato, cómo pactar la salida y cuándo procede la rescisión.
Importante: esta guía es informativa y no sustituye la revisión de un abogado. El arrendamiento lo regula el código civil del estado donde está el inmueble. Aquí citamos el Código Civil Federal (CCF) como referencia y señalamos cuándo una regla es sólo de un estado.
Primero: qué dice tu contrato
Antes de hablar con la otra parte, revisa cuatro cosas:
- El plazo. Si el contrato es por tiempo determinado, concluye en el día pactado (CCF, art. 2484). Si no tiene plazo, cualquiera de las partes puede terminarlo con aviso por escrito; el CCF pide quince días de anticipación para predios urbanos (art. 2478). Cada estado puede fijar otro plazo.
- La cláusula de terminación anticipada. Si existe, dice quién puede terminar, con cuánto aviso y qué penalización paga.
- La pena convencional. Puede ser una cantidad fija o un número de rentas. La cláusula penal no puede exceder, ni en valor ni en cuantía, a la obligación principal (CCF, art. 1843).
- El depósito y las garantías. Si el depósito se aplica a la pena, en qué plazo se devuelve el resto y qué pasa con el fiador, el obligado solidario o la póliza.
Si vas a firmar un contrato nuevo, deja estas reglas escritas desde el inicio. Lo explicamos en cómo hacer un contrato de arrendamiento.
Las tres vías para terminar antes
| Vía | Cuándo aplica | Qué necesitas |
|---|---|---|
| Cláusula de terminación anticipada | El contrato la prevé | Dar el aviso en la forma pactada y pagar la pena, si la hay |
| Mutuo acuerdo | Las dos partes quieren terminar | Convenio de terminación por escrito |
| Rescisión | Una parte incumple | Causa legal o contractual; si la otra parte no acepta, decide un juez |
El CCF reconoce el convenio expreso y la rescisión entre las formas de terminar el arrendamiento (art. 2483, fracciones II y IV).
Terminación por mutuo acuerdo: el convenio
Es la vía más limpia. Aunque se pongan de acuerdo por mensaje, fírmenlo en un documento que incluya:
- Fecha de terminación y fecha de entrega de llaves
- Rentas que se pagan hasta la entrega (la renta se debe hasta que se entrega el inmueble, CCF, art. 2429)
- Penalización acordada, si la hay, o que no habrá ninguna
- Estado en que se entrega el inmueble y quién paga qué reparaciones
- Servicios al corriente: luz, agua, gas, internet y cuota de mantenimiento
- Monto del depósito, descuentos y fecha de devolución
- Liberación del fiador, obligado solidario o póliza, y devolución de pagarés
- Que ninguna de las partes se reserva reclamaciones, una vez cumplido lo anterior
- Firmas de arrendador, arrendatario y, si los hubo, fiador u obligado solidario
Según el CCF, las obligaciones del fiador u obligado solidario terminan al vencer el plazo, salvo pacto en contrario (art. 2487). Si terminan antes, conviene dejar su liberación por escrito. Las garantías alternativas al fiador se explican en rentar sin aval. Si en lugar de terminar prefieren seguir con otras condiciones, ve renovación de contrato de arrendamiento.
Rescisión por incumplimiento
Cuando el arrendador quiere terminar
El CCF permite al arrendador pedir la rescisión por (art. 2489):
- Falta de pago de la renta.
- Usar el inmueble para algo distinto a lo pactado.
- Subarrendar sin su consentimiento (ve cuándo se permite el subarrendamiento).
- Daños graves al inmueble imputables al inquilino.
- Variar la forma del inmueble sin su consentimiento expreso.
Rescindir no es lo mismo que sacar al inquilino. Si el inquilino no acepta y no entrega, sólo un juez puede ordenar la desocupación. Cambiar la chapa o cortar servicios puede ser delito. El camino completo está en qué hacer cuando un inquilino deja de pagar.
Cuando el inquilino quiere terminar
El CCF permite al arrendatario pedir la rescisión (art. 2490):
- Si el arrendador no conserva el inmueble ni hace las reparaciones necesarias (art. 2412, fracción II).
- Por la pérdida total o parcial del inmueble, en los términos de los arts. 2431, 2434 y 2445.
- Por defectos o vicios ocultos anteriores al arrendamiento que el inquilino no conocía.
Además, si el arrendador no hace las reparaciones necesarias, el inquilino puede elegir entre terminar el contrato o pedirle al juez que lo obligue a cumplir (art. 2416). Antes de irte por esta vía, deja constancia por escrito de que avisaste del problema y de que no se atendió. Lo detallamos en derechos y obligaciones del inquilino.
¿Qué pasa con las rentas que faltan?
Es la pregunta más común y la respuesta depende del contrato:
- Si hay cláusula de terminación anticipada con pena: pagas la pena pactada y las rentas hasta la entrega. No más.
- Si no hay cláusula y te vas sin acuerdo: es un incumplimiento. El arrendador podría reclamar las rentas o los daños que le cause la salida anticipada; cuánto procede depende de tu estado y de lo que resuelva un juez. Por eso conviene negociar.
- Si el arrendador quiere que salgas antes sin causa: la venta del inmueble no termina el contrato (CCF, art. 2409). Necesita tu acuerdo, y lo habitual es que ofrezca algo a cambio: no cobrar el último mes, devolver el depósito completo o pagar la mudanza.
Para quien se va, una salida ordenada suele costar menos: avisar con tiempo, ayudar a mostrar el inmueble a nuevos interesados y entregar en buen estado facilita que el arrendador acepte reducir o perdonar la pena.
Entrega del inmueble y liquidación del depósito
- Agenda la entrega con las dos partes presentes.
- Compara con el inventario de entrada. El inquilino debe devolver el inmueble como lo recibió, salvo el desgaste por el tiempo (CCF, art. 2442). Si no hubo descripción al inicio, se presume que lo recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 2443).
- Toma fotos y lecturas de medidores y firmen una constancia de entrega con la fecha y las llaves entregadas. Modelo y checklist en acta de entrega de un inmueble rentado.
- Liquida cuentas: rentas hasta la entrega, servicios, pena si la hay y daños que no sean desgaste normal.
- Devuelve el saldo del depósito en el plazo pactado, con un desglose por escrito de cualquier descuento. Más en depósito en garantía: cómo devolverlo.
- Cierra el expediente. Si eres propietario o asesor, conserva sólo lo necesario y borra lo demás según tu aviso de privacidad: ver cómo cuidar los datos personales de inquilinos.
Reglas de Nuevo León
- Plazo de vivienda: el texto vigente del artículo 2346 Bis del Código Civil de Nuevo León fija una duración de seis meses, prorrogable, para casa habitación. Revisa con un abogado cómo interactúa con un contrato pactado a un año. Resumen de las reglas en contrato de arrendamiento en Nuevo León.
- Depósito: no puede exceder una mensualidad (art. 2346). Tenlo en cuenta al pactar que el depósito se aplique a la pena.
- Pacto comisorio: en 2018 el Congreso del estado aprobó permitir que los contratos de arrendamiento incluyan un pacto comisorio expreso, para dar por terminado el contrato ante el incumplimiento sin necesidad de una demanda previa que declare la rescisión. Aun con esa cláusula, si el inquilino no entrega el inmueble, la desocupación requiere orden judicial.
- Reforma pendiente: en febrero de 2026 el Congreso aprobó otra reforma a los artículos 2346 y 2346 Bis (según análisis de despachos, eliminaría el depósito máximo y el plazo mínimo, entre otros cambios). Al revisar este artículo no estaba publicada. Consulta la versión vigente antes de firmar.
Resumen
- Revisa plazo, cláusula de salida, pena y depósito antes de hablar con la otra parte.
- Si los dos quieren terminar, firmen un convenio que cierre rentas, depósito, servicios y garantías.
- Si hay incumplimiento, la rescisión tiene causas concretas; si la otra parte no acepta, decide un juez.
- Entrega con acta, fotos y desglose del depósito.