Rentar no es sólo pagar cada mes y recibir llaves. La ley le da al inquilino derechos concretos (que le reparen lo necesario, que no le estorben el uso, que el contrato siga aunque vendan la casa) y también obligaciones. Esta guía las resume con los artículos del Código Civil Federal y explica qué hacer en los tres conflictos más comunes: reparaciones, visitas sin aviso y depósito que no se devuelve.
Importante: esta guía es informativa y no sustituye la revisión de un abogado. El arrendamiento lo regula el código civil del estado donde está el inmueble. Aquí citamos el Código Civil Federal (CCF) como referencia, porque muchos códigos estatales lo siguen, y señalamos cuándo una regla es sólo de un estado.
Tus derechos como arrendatario
Recibir el inmueble en condiciones de uso
El arrendador debe entregarte el inmueble con todas sus pertenencias y en estado de servir para el uso convenido, con condiciones de higiene y seguridad (CCF, art. 2412, fracción I). Si el inmueble tiene vicios o defectos que impiden usarlo, puedes pedir una reducción de la renta o la rescisión del contrato (art. 2421), y el arrendador responde de los daños que te causen los vicios ocultos que ya existían (art. 2412, fracción V).
Que el arrendador haga las reparaciones necesarias
Durante el contrato, el arrendador debe conservar el inmueble en el mismo estado y hacer las reparaciones necesarias (art. 2412, fracción II). No confundas esto con los deterioros menores propios del uso, que normalmente te tocan a ti (art. 2444).
Usar el inmueble en paz
El arrendador no debe estorbar ni embarazar el uso del inmueble, salvo por reparaciones urgentes e indispensables, y debe garantizarte el uso pacífico durante todo el contrato (art. 2412, fracciones III y IV).
Que el contrato siga aunque vendan el inmueble
Si el dueño vende, el arrendamiento subsiste en los términos del contrato (art. 2409). Le empiezas a pagar al nuevo dueño desde que te notifican la venta judicialmente, ante notario o ante dos testigos. Hasta entonces, el pago al dueño anterior es válido. Ojo: si adelantaste rentas, sólo se respetan frente al nuevo dueño si el adelanto está pactado en el contrato (art. 2409).
Preferencia para comprar, con condiciones
El CCF da preferencia al arrendatario para comprar en igualdad de condiciones si el arrendamiento ha durado más de cinco años, si hizo mejoras de importancia y si está al corriente en la renta (art. 2447). El art. 2448 J fija el procedimiento: el dueño debe avisar por escrito precio, términos y condiciones, y el inquilino tiene quince días para aceptar. Si se vende sin respetar ese derecho, el CCF prevé una indemnización de al menos 50 % de las rentas pagadas en los últimos doce meses, que se reclama dentro de los sesenta días siguientes a que el inquilino se entere. Los códigos estatales pueden regularlo de otra forma o con otros plazos.
Recibos y reglas de tu estado
- Lugar de pago: si el contrato no dice otra cosa, la renta se paga en el domicilio del arrendatario (CCF, art. 2427). En la práctica se pacta una cuenta bancaria.
- Recibos: en Nuevo León, el arrendador debe entregar recibo por cada mensualidad pagada, y si no lo hace por más de tres meses se presume que se pagó, salvo que haya requerido el pago oportunamente (Código Civil de Nuevo León, art. 2346).
- Depósito e incrementos: en Nuevo León el depósito no puede pasar de una mensualidad y, para vivienda, el texto vigente permite un aumento al año de hasta 10 % con nuevo contrato (arts. 2346 y 2346 Bis). En la Ciudad de México los aumentos anuales de vivienda no pueden superar la inflación del año anterior. Detalle por estado en contrato de arrendamiento en Nuevo León y en qué debe llevar un recibo de renta.
Tus obligaciones
| Obligación | Fundamento (CCF) | En la práctica |
|---|---|---|
| Pagar la renta en la forma y tiempo pactados | Art. 2425, fr. I | Paga a la cuenta del contrato y guarda comprobantes |
| Responder de los daños que causes por tu culpa | Art. 2425, fr. II | Incluye los que causen tus visitas o mascotas |
| Usar el inmueble sólo para lo pactado | Art. 2425, fr. III | No pongas un negocio en una casa rentada para vivienda |
| Avisar pronto de las reparaciones necesarias | Art. 2415 | Si no avisas, puedes responder de los daños que cause tu omisión |
| No subarrendar sin consentimiento | Arts. 2480 y 2489, fr. III | Pide permiso por escrito |
| No variar la forma del inmueble sin permiso | Art. 2489, fr. V | Remodelaciones, muros, instalaciones |
| Devolverlo como lo recibiste | Arts. 2442 a 2444 | Salvo el desgaste por el tiempo y uso normal |
La renta se debe desde que recibes el inmueble (art. 2426) y hasta que lo entregas (art. 2429). Incumplir el pago, el uso pactado o el subarriendo son causas de rescisión (art. 2489).
Qué hacer si el dueño no repara
- Avísale por escrito en cuanto detectes el problema: mensaje, correo o carta, con fotos y fecha. Además de ser tu obligación (art. 2415), te deja prueba.
- Dale un plazo razonable y pide que te confirme cuándo vendrá alguien.
- No descuentes la reparación de la renta por tu cuenta, salvo que el contrato lo permita o el arrendador lo acepte por escrito. Dejar de pagar puede convertirte en el incumplido.
- Si no repara, el CCF te permite elegir entre rescindir el contrato o acudir al juez para que lo obligue a cumplir (art. 2416). Si el problema impide el uso, también puedes pedir reducción de renta o rescisión (art. 2421).
- Considera la mediación. Los poderes judiciales de los estados tienen centros de mediación o métodos alternos que suelen ser más rápidos que un juicio.
Qué hacer si el dueño entra sin aviso
- Revisa el contrato. Muchos prevén visitas de revisión con aviso previo. Si no dice nada, aplica la regla general de no estorbar el uso (art. 2412).
- Pide por escrito que las visitas se avisen con anticipación y se hagan contigo presente, salvo emergencias.
- Si entra sin permiso a la vivienda, puede configurarse un delito. Como referencia, el Código Penal Federal sanciona a quien se introduce sin permiso de la persona autorizada a una vivienda habitada (art. 285); cada estado tiene su propio código penal.
- Si cambia la chapa, corta servicios o saca tus cosas, guarda pruebas y acude a la autoridad. La desocupación forzosa sólo la puede ordenar un juez.
Qué hacer si no te devuelven el depósito
- Revisa qué dice el contrato sobre el plazo de devolución y qué se puede descontar. Ve cómo funciona el depósito en garantía.
- Junta tus pruebas: acta o fotos de entrega al inicio y al salir, recibos de renta y de servicios al corriente. Si recibiste sin descripción del estado del inmueble, se presume que lo recibiste en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 2443), así que las fotos de entrada son clave. Ve qué incluir en el acta de entrega.
- Pide la devolución por escrito, con el monto y una cuenta, y solicita el desglose de cualquier descuento.
- Negocia o usa mediación. Si no hay acuerdo, la vía es una demanda civil en tu estado.
¿Y Profeco?
La Ley Federal de Protección al Consumidor sólo cubre actos sobre inmuebles en supuestos específicos: venta de vivienda por fraccionadores, constructores o promotores, y tiempo compartido (art. 73). Por eso, en general, Profeco no es la vía para un conflicto de renta de vivienda entre particulares. Los caminos son la negociación, la mediación y el juzgado civil.
Cómo protegerte desde antes de firmar
- Revisa el inmueble y el contrato con calma: qué revisar antes de rentar una casa.
- Confirma que el contrato incluya reparaciones, visitas, depósito y forma de pago: cómo hacer un contrato de arrendamiento.
- Paga a una cuenta identificada y guarda cada comprobante; si eres arrendador, ve cómo organizar los pagos de renta.
- Si te piden aval y no tienes, revisa cómo rentar sin aval.
- Verifica que quien te renta tenga derecho a hacerlo: fraudes al rentar y cómo evitarlos.
Tener tus derechos claros no es para pelear con el arrendador: es para que las reglas queden escritas antes de que haga falta usarlas.