El depósito en garantía es de las cláusulas que más discusiones generan al final de una renta: el inquilino espera recuperarlo completo y el arrendador quiere cubrir lo que encontró al recibir las llaves. Casi siempre el problema no es el monto, sino que nadie escribió para qué sirve, cuándo se devuelve y cómo se prueban los descuentos.
Importante: esta guía es informativa y no sustituye la revisión de un abogado. El arrendamiento lo regula el código civil del estado donde está el inmueble. Citamos el Código Civil Federal (CCF) como referencia y señalamos cuándo una regla es sólo de un estado.
Qué es el depósito en garantía y para qué sirve
Es una cantidad que el inquilino entrega al firmar y que el arrendador guarda para cubrir obligaciones que queden pendientes al terminar el contrato. Normalmente cubre:
- Rentas vencidas que no se pagaron.
- Servicios pendientes: agua, luz, gas, cuota de mantenimiento, si el contrato los pone a cargo del inquilino.
- Daños al inmueble o al mobiliario que vayan más allá del desgaste normal.
- Penas pactadas en el contrato, como la de salida anticipada, si así se escribió.
El depósito no es renta adelantada ni un pago extra para el arrendador. Si al final no hay adeudos ni daños, se devuelve completo.
Cuánto depósito pedir según tu estado
No existe una regla nacional. El CCF no fija un monto máximo de depósito, y cada estado puede regularlo en su código civil.
| Estado | Regla sobre el depósito |
|---|---|
| Nuevo León | El arrendador no puede exigir más de una mensualidad de renta como depósito (art. 2346, vigente desde el 27 de septiembre de 2025). |
| Ciudad de México | El Código Civil pide que el contrato de vivienda indique el monto del depósito o los datos del fiador (art. 2448 F). No encontramos un tope de monto. |
| Otros estados | Revisa el código civil local. Si no hay límite, se aplica lo pactado. |
En Nuevo León, el Congreso aprobó en febrero de 2026 una reforma que eliminaría el tope de un mes, pero al revisar esta guía no se había publicado. Lo explicamos en la guía de arrendamiento en Nuevo León.
Cómo decidir el monto
En el mercado, lo más común es un mes de renta. Más que subir el depósito, conviene combinarlo con otras garantías según el riesgo: fiador u obligado solidario, póliza jurídica o pagarés. Un depósito alto puede alejar a buenos inquilinos y, en algunos estados, contradecir la ley.
Considera pedir algo más de garantía (por la vía permitida en tu estado) cuando:
- El inmueble se renta amueblado o con electrodomésticos.
- Los servicios quedan a nombre del arrendador.
- El inquilino no tiene historial que puedas verificar.
Qué escribir en el contrato
Una buena cláusula de depósito responde cinco preguntas:
- Monto y fecha en que se entrega.
- Qué cubre: rentas, servicios, daños, penas.
- Si se puede usar como renta: la recomendación es que no, salvo acuerdo por escrito.
- Plazo de devolución: por ejemplo, un número de días después de la entrega del inmueble y de la presentación de los últimos recibos de servicios.
- Forma de devolución: transferencia a una cuenta del inquilino, con desglose de descuentos.
Si el depósito se entrega por transferencia, anota en el contrato la cuenta de destino y guarda el comprobante. Para el resto de las cláusulas, revisa cómo hacer un contrato de arrendamiento.
Cuándo y cómo se devuelve
1. Acta de entrega al inicio
Todo empieza el día que el inquilino recibe las llaves. Según el CCF, si el arrendatario recibe el inmueble con una descripción de sus partes, debe devolverlo como lo recibió, salvo lo que se haya perdido o deteriorado por el tiempo o por causa inevitable (art. 2442). Si no hay descripción, se presume que lo recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 2443).
Por eso, un acta de entrega con fotos fechadas, lista de muebles y lecturas de medidores protege a las dos partes. Si eres inquilino, revisa el inmueble con calma; te ayuda la lista de qué revisar antes de rentar una casa.
2. Revisión a la salida
El día de la entrega, recorran juntos el inmueble con el acta inicial a la mano. Anoten diferencias, tomen fotos y firmen un acta de salida. Si hay daños, describan cuáles y quién los reconoce.
3. Liquidación de adeudos
Pide al inquilino los últimos recibos de servicios pagados o espera a que lleguen. Si hay saldos pendientes, documéntalos con el recibo correspondiente.
4. Devolución con desglose
Devuelve el depósito en el plazo pactado. Si haces descuentos, entrega por escrito un desglose con el concepto, el monto y la prueba (foto, cotización, factura o recibo).
Descuentos válidos y descuentos que no
| Se puede descontar (si se prueba) | No se debe descontar |
|---|---|
| Rentas vencidas no pagadas | Desgaste normal por el uso y el tiempo |
| Servicios pendientes a cargo del inquilino | Pintura por el paso del tiempo, salvo pacto distinto |
| Daños por mal uso, más allá del desgaste | Reparaciones que ya le tocaban al arrendador (CCF, art. 2412) |
| Penas pactadas por escrito | Mejoras que el arrendador decidió hacer |
| Reposición de llaves o controles no devueltos | Montos sin comprobante |
Recuerda que el CCF pone a cargo del arrendatario las reparaciones de deterioros de poca importancia que regularmente causan las personas que habitan el inmueble (art. 2444), mientras que las reparaciones necesarias para conservar el inmueble le corresponden al arrendador (art. 2412). Escribir en el contrato quién paga qué evita la mayoría de las discusiones.
Errores comunes
- No hacer acta de entrega. Sin descripción inicial, es difícil probar un daño.
- Aceptar el depósito como último mes. Si después aparecen adeudos de servicios, no hay de dónde cubrirlos.
- Retener el depósito sin explicación. Genera conflictos y, en caso de juicio, el arrendador tendrá que probar cada descuento.
- Pedir más de lo permitido. En Nuevo León, más de un mes contradice el texto vigente.
- Mezclar el depósito con tu cuenta personal sin registro. Anota cuándo lo recibiste y cuánto, igual que haces con las rentas; te sirve el método de cómo organizar los pagos de renta.
- Confundir depósito con garantía total. Si el adeudo es mayor que el depósito, necesitarás otras garantías o acciones legales. Lee qué hacer si el inquilino no paga.