Ninguna garantía hace que el inquilino pague. Lo que hacen es darte un camino para recuperar algo si no lo hace, y cada una funciona distinto. Esta guía compara el depósito, el fiador, el obligado solidario, la fianza de una afianzadora y la póliza jurídica, sin recomendar un producto en particular.
Importante: esta guía es informativa y no sustituye la revisión de un abogado. El arrendamiento lo regula el código civil del estado donde está el inmueble; aquí citamos el Código Civil Federal (CCF) como referencia. Revisa siempre el contrato de la garantía que contrates.
Antes de elegir: qué riesgo quieres cubrir
Hay tres riesgos distintos y no todas las garantías cubren los tres:
- Rentas no pagadas mientras el inquilino sigue en el inmueble.
- Daños al inmueble o adeudos de servicios al salir.
- Costo y tiempo de recuperar el inmueble si hay que ir a juicio.
Ninguna garantía sustituye una buena selección. Revisa cómo investigar a un posible inquilino antes de decidir cuánta garantía pedir.
El depósito en garantía
Es dinero que el inquilino entrega al inicio y que el arrendador devuelve al final, descontando lo que se deba conforme al contrato.
- Ventaja: es inmediato; no depende de un tercero ni de un juicio.
- Límite: casi siempre equivale a una o dos rentas. Un atraso largo lo rebasa.
- Regla estatal: en Nuevo León el arrendador no puede exigir más de una mensualidad como depósito (Código Civil, art. 2346). En otros estados revisa tu código civil.
Pacta en el contrato para qué se usa, en qué plazo se devuelve y que no puede aplicarse como pago del último mes sin tu acuerdo. Más detalle en depósito en garantía: cuánto pedir y cómo devolverlo.
Fiador u obligado solidario
Las dos son personas que responden por el inquilino, pero no de la misma forma. En el habla común se les dice "aval"; en sentido estricto, el aval es la garantía de un título de crédito como un pagaré.
Fiador
Por regla general, al fiador no se le puede obligar a pagar sin antes reclamar al deudor y ejecutar sus bienes: es el beneficio de orden y excusión (CCF, arts. 2814 y 2815). La excusión no procede, entre otros casos, cuando el fiador renunció expresamente a ella (art. 2816, fracción I). Por eso muchos contratos incluyen esa renuncia.
Obligado solidario
Con la solidaridad, el acreedor puede exigir el pago a todos los deudores solidarios o a cualquiera de ellos (CCF, art. 1989). Puedes reclamar el total al obligado solidario sin esperar a cobrarle al inquilino.
Cuidado al renovar
El CCF dice que las obligaciones del fiador u obligado solidario terminan al vencer el plazo del contrato, salvo pacto en contrario (art. 2487). Si el contrato se renueva o sigue por tiempo indeterminado, recaba de nuevo la firma de la garantía o pacta desde el inicio que continúa.
En la práctica, muchos arrendadores piden que el fiador tenga un inmueble a su nombre en la misma ciudad. Ese es un requisito del arrendador, no de la ley. Ver qué documentos pedir para rentar una propiedad.
Fianza de arrendamiento de una afianzadora
Es distinta del fiador persona física. La emite una institución de fianzas, que necesita autorización de la Comisión Nacional de Seguros y Fianzas (CNSF) para operar (Ley de Instituciones de Seguros y de Fianzas, art. 11). Esa ley prohíbe que quien no sea institución autorizada otorgue fianzas de manera habitual a título oneroso (art. 33).
- Ventaja: el respaldo es una institución regulada y supervisada, no el patrimonio de una persona.
- Qué revisar: monto afianzado, vigencia, qué obligaciones cubre (rentas, daños), requisitos para reclamar y plazos.
- Costo: lo fija cada afianzadora según el monto y el perfil del inquilino. Pide cotización por escrito.
Confirma que la empresa aparezca como institución autorizada por la CNSF antes de aceptar la fianza.
Póliza jurídica
Es el producto más común en ciudades grandes y el que más se confunde.
Qué suele incluir
En general es un contrato de prestación de servicios con un despacho. Según Propiedades.com, una cobertura básica incluye investigación del inquilino y elaboración del contrato, y una amplia agrega gestión de cobro, desocupación y asistencia legal. Suele durar un año.
Qué no es
- No es un seguro. El despacho no es una aseguradora ni una afianzadora regulada por la CNSF.
- No garantiza el pago de la renta, salvo que su contrato lo diga expresamente. Muchas cubren el costo del abogado y del juicio, no las rentas que se deben.
- No sustituye la selección del inquilino: la investigación del despacho valida documentos y capacidad de pago, pero no elimina el riesgo.
Cuánto cuesta y quién la paga
No hay precio oficial. Expansión reportó en 2023 que suele costar entre el 40 % y un mes completo de renta, según el inmueble. Propiedades.com mencionó en 2021 un costo cercano a $6,000 para rentas menores a $10,000. Toma estas cifras como referencia de esas publicaciones, no como precio actual: cotiza con varios despachos.
Quién la paga es un acuerdo entre las partes: puede ser el inquilino, el arrendador o dividirse. Tampoco hay regla legal sobre si se cobra de nuevo al renovar; depende del contrato con el despacho.
Preguntas para el despacho
- ¿Qué incluye exactamente y qué excluye?
- ¿Cubre rentas no pagadas? ¿Cuántas y con qué tope?
- ¿Cubre honorarios y gastos del juicio hasta la entrega del inmueble?
- ¿Cubre daños o servicios no pagados?
- ¿Qué pasa si el contrato se renueva?
- ¿Quién firma el contrato de la póliza y con qué empresa?
Tabla comparativa
| Depósito | Fiador | Obligado solidario | Fianza de afianzadora | Póliza jurídica | |
|---|---|---|---|---|---|
| Quién responde | El dinero entregado | Una persona | Una persona | Institución autorizada por la CNSF | Un despacho (servicios) |
| Cubre rentas | Hasta el monto entregado | Sí, con orden y excusión salvo renuncia | Sí, directamente | Según la póliza de fianza | Sólo si su contrato lo dice |
| Cubre daños | Hasta el monto entregado | Según el contrato | Según el contrato | Según la póliza de fianza | Según su contrato |
| Cubre juicio | No | No | No | No, en general | Suele ser su servicio principal |
| Quién paga | Inquilino (se devuelve) | Nadie (lo da el inquilino) | Nadie (lo da el inquilino) | Según acuerdo | Según acuerdo |
| Regulación | Código civil estatal | Código civil (fianza) | Código civil (solidaridad) | LISF y CNSF | Contrato de servicios |
Cómo combinarlas
No hay una combinación correcta para todos. Algunos criterios:
- Renta moderada e inquilino con buen historial: depósito más obligado solidario suele ser suficiente.
- Inquilino sin aval disponible: fianza de afianzadora o un depósito mayor, si la ley de tu estado lo permite.
- Dueño que vive lejos o no quiere gestionar un juicio: una póliza jurídica puede ahorrarte tiempo, si revisas qué cubre.
- Pagarés: muchos arrendadores los piden además de la garantía principal.
Sea cual sea la elección, escríbela en el contrato: quién garantiza, qué cubre y hasta cuándo. Ver cómo hacer un contrato de arrendamiento en México. Y si llega el incumplimiento, sigue los pasos de qué hacer cuando un inquilino deja de pagar.