"¿Cuánto cobras por rentarme la casa?" es de las primeras preguntas que un propietario le hace a un asesor. La respuesta corta: no hay una tarifa en la ley, hay costumbres de mercado y, sobre todo, hay lo que se pacte por escrito. Esta guía explica los esquemas más usados, quién paga, cuándo se cobra y cómo dejarlo claro para que no haya discusiones al cerrar.
Importante: esta guía es informativa y no sustituye la asesoría de un abogado o contador. Las cifras de comisión que mencionamos son costumbre del mercado, no una regla legal. Algunos estados tienen leyes propias para asesores inmobiliarios; revisa la de tu estado.
Cuánto se cobra: lo que es costumbre (no ley)
Ninguna ley federal fija cuánto debe cobrar un asesor por una renta. El Código Civil Federal deja que quien presta un servicio profesional y quien lo recibe fijen de común acuerdo la retribución (art. 2606). En Nuevo León, la ley estatal de asesores inmobiliarios dice que la retribución será la que se pacte en el contrato, como porcentaje o cantidad determinada, y prohíbe cobrar un sobreprecio (art. 12).
Dicho eso, las fuentes del sector coinciden en un punto de partida para vivienda:
| Tipo de renta | Esquema que reportan fuentes del sector |
|---|---|
| Vivienda, contrato de 1 año | El equivalente a un mes de renta |
| Vivienda, contrato de 2 años | Alrededor de un mes y medio de renta |
| Vivienda, más de 2 años | Un porcentaje del valor total del contrato (poco común) |
| Local u oficina | Un porcentaje del valor del contrato, o de uno a dos meses de renta |
Fuentes: los esquemas por plazo los recoge el blog de iad México (2024) citando a un especialista del sector; la referencia de "un mes de renta" en vivienda y de uno a dos meses en locales aparece en la tabla de comisiones de LIV (2026). Ambas aclaran que son referencias de mercado, no tarifas reguladas.
En la práctica la comisión varía por ciudad, por el valor de la renta y por lo que incluye el servicio. No es lo mismo sólo conseguir al inquilino que además investigarlo, redactar el contrato y hacer la entrega.
Qué suele incluir la comisión
Antes de dar un número, define qué servicios cubre:
- Fotos, anuncio y publicación en portales y redes.
- Atención de mensajes y llamadas.
- Visitas con los interesados.
- Recepción de solicitudes y revisión de documentos (ver cómo investigar a un posible inquilino).
- Negociación de condiciones con el inquilino.
- Contrato y firma.
- Entrega del inmueble con inventario.
Si después de la firma el dueño quiere que sigas cobrando la renta y atendiendo reparaciones, eso ya es administración, un servicio distinto que suele cobrarse aparte y de forma periódica. Lo vemos en cómo administrar varias propiedades en renta.
Quién paga la comisión
La costumbre más extendida en México es que la paga el propietario, porque es quien contrata al asesor para rentar su inmueble. Las dos fuentes citadas arriba lo describen así. Hay mercados y casos en los que se pide al inquilino pagar una parte, o en los que el inquilino contrata a su propio asesor para buscarle casa y le paga a él.
Cualquiera de esos esquemas puede ser válido si todas las partes lo saben desde el principio. Lo que genera conflictos:
- Cobrarle al inquilino una "comisión" o "cuota de apartado" que no se mencionó en el anuncio.
- Que el dueño crea que el asesor le cobra al inquilino y el asesor crea que le cobra al dueño.
- Pedir dinero por adelantado sin recibo. En Nuevo León, la ley de asesores obliga a rechazar pagos anticipados o depósitos que no puedan respaldarse con factura o recibo fiscal, salvo los previstos en el contrato de adhesión registrado (art. 10, fr. VIII).
Cuándo se cobra
Lo habitual es que la comisión se gane cuando la renta se concreta: se firma el contrato de arrendamiento y el inquilino entrega el primer mes y el depósito. Algunas variantes que conviene definir:
- Qué hecho genera el pago: la firma del contrato, la entrega de llaves o el primer pago del inquilino.
- De dónde sale el dinero: si el dueño la paga de su bolsa o si se descuenta del primer pago del inquilino. Si es lo segundo, deja por escrito quién recibe ese dinero y cuándo se entrega el resto al dueño.
- Qué pasa si el inquilino se va pronto: algunos asesores ofrecen reponer al inquilino sin costo si el contrato se rompe en los primeros meses. Es un compromiso comercial, no una obligación legal, y conviene escribirlo con límites.
- Qué pasa con la renovación: si el mismo inquilino renueva, ¿hay comisión otra vez? Si no se pacta, es fuente segura de discusión.
Cómo pactarla por escrito
Un mensaje de WhatsApp que dice "te cobro un mes" ayuda como prueba, pero se queda corto. Un acuerdo por escrito entre dueño y asesor debería incluir:
- Datos del propietario y del asesor.
- Inmueble, renta pedida y condiciones que el dueño autoriza (depósito, plazo, mascotas, garantías).
- Servicios incluidos.
- Monto o fórmula de la comisión y si incluye IVA.
- Hecho que genera el derecho a cobrar y plazo de pago.
- Si es exclusiva o no, y por cuánto tiempo.
- Si el asesor puede compartir la comisión con otros asesores.
- Qué pasa en renovaciones y si el contrato se rompe pronto.
- Firma de ambos.
La autorización del dueño importa también para poder anunciar. En Nuevo León, ofrecer un inmueble sin el consentimiento escrito del propietario es causa de sanción para el asesor (art. 29, fr. I, de la ley estatal). Para rentar a nombre del dueño se necesita facultad suficiente (CCF, arts. 2401 y 2402), como explicamos en cómo hacer un contrato de arrendamiento.
Factura y retenciones a grandes rasgos
Esta sección es una orientación general. El tratamiento fiscal depende del régimen de cada quien.
Si eres asesor persona física, la comisión es un ingreso y debes expedir el comprobante fiscal (CFDI) que corresponda a tu régimen. Si cobras IVA, normalmente se traslada 16 % (8 % en región fronteriza si aplicas el estímulo) sobre la comisión.
Si quien te paga es una persona moral (una empresa que renta sus inmuebles, por ejemplo), puede estar obligada a retenerte impuestos:
- IVA: las personas morales retienen IVA cuando reciben servicios personales independientes o servicios de comisionistas personas físicas (LIVA, art. 1o.-A, fr. II, incisos a y d). La retención es de dos terceras partes del IVA (RLIVA, art. 3, fr. I); pregunta a tu contador.
- ISR: si tributas por servicios profesionales, la persona moral te retiene 10 % como pago provisional (LISR, art. 106). Si estás en RESICO, la retención es de 1.25 % (LISR, art. 113-J). Si tu comisión se considera actividad empresarial (comisión mercantil), no aplica esa retención de 10 %; confírmalo con tu contador.
Si el dueño es persona física sin actividad empresarial, normalmente no retiene; sólo recibe tu comprobante.
Para el propietario: la comisión es un gasto relacionado con la renta. Si aplica la deducción opcional de 35 % (LISR, art. 115) no deduce gastos por separado; si deduce gastos reales, necesitará el CFDI del asesor. Que lo decida con su contador.
Comisión compartida entre asesores
En rentas es muy común que un asesor tenga el inmueble y otro tenga al inquilino, sobre todo en grupos de Facebook y WhatsApp. Las fuentes del sector describen el 50/50 como el esquema más usado, con variantes cuando participan tres personas o una inmobiliaria se queda con una parte.
Para que la colaboración funcione:
- Acuerden el reparto antes de la primera visita, no cuando ya hay firma.
- Confirma que el dueño sabe que habrá otro asesor y que no le cuesta más.
- Define quién hace qué: quién muestra, quién recibe documentos, quién arma el contrato.
- Define quién cobra y cómo le paga al otro, y en qué plazo.
- Cada quien factura su parte a quien corresponda.
Un mensaje con estas cinco respuestas, aceptado por ambos, vale más que cualquier promesa verbal.
Errores que cuestan la comisión
- No tener la autorización del dueño por escrito.
- Mostrar el inmueble a un interesado que luego firma directo con el dueño, sin haber pactado qué pasa en ese caso.
- No pedir los documentos al inquilino (lista en qué documentos pedir para rentar) y que la operación se caiga al final.
- Cambiar las condiciones a mitad de camino sin avisar al dueño.
- Cobrar en efectivo sin recibo.
Antes de cobrar, revisa
- ¿Tengo la autorización del dueño por escrito?
- ¿Está claro quién paga, cuánto y cuándo?
- ¿El inquilino sabe si le toca pagar algo?
- ¿Está pactado el reparto con el otro asesor?
- ¿Sé qué comprobante voy a emitir y si me retendrán impuestos?
- ¿Revisé si mi estado exige licencia o registro para asesores?