Subir la renta cada año es normal: los costos de mantener un inmueble cambian con la inflación. Lo que no es igual en todo el país es cuánto se puede subir. La Ciudad de México y Nuevo León tienen límites propios, y en el resto de los estados manda lo que diga el contrato. Esta guía explica las reglas, cómo calcular el aumento con datos oficiales y cómo avisarlo sin generar conflicto.
Importante: esta guía es informativa y no sustituye la revisión de un abogado. El arrendamiento lo regula el código civil del estado donde está el inmueble. Las reglas que citamos de la Ciudad de México y Nuevo León son estatales y aplican a vivienda.
Reglas de aumento según el estado
| Estado | Regla para vivienda | Fuente |
|---|---|---|
| Ciudad de México | Una vez al año; el aumento nunca puede ser mayor a la inflación del año anterior reportada por el Banco de México | Código Civil local, art. 2448 D (reforma publicada el 28 de agosto de 2024) |
| Nuevo León | Una vez al año; hasta 10 % de la renta mensual pactada; se firma un nuevo contrato | Código Civil de Nuevo León, art. 2346 Bis (vigente desde el 27 de septiembre de 2025) |
| Otros estados | Lo que diga el contrato, dentro de lo que permita el código civil local | Código civil de cada estado |
Ciudad de México: tope igual a la inflación
Desde la reforma de 2024, la renta de vivienda en la Ciudad de México sólo puede aumentarse una vez al año, y el aumento no puede superar la inflación del año anterior reportada por el Banco de México. Antes, el tope era de 10 %. La Suprema Corte validó la reforma en febrero de 2026 (amparo en revisión 546/2025). La regla no congela las rentas ni fija la renta inicial: ésta se sigue pactando libremente.
Nuevo León: 10 % con nuevo contrato
Con el texto vigente del artículo 2346 Bis, la renta de vivienda puede subir una vez al año, sin exceder 10 % de la renta mensual pactada, y para ello las partes firman un nuevo contrato.
En febrero de 2026 el Congreso de Nuevo León aprobó una reforma que cambiaría el tope de 10 % por un ajuste anual con la variación del INPC o con otro indicador pactado por escrito. Al revisar esta guía no se había publicado, así que no está vigente. Detalles en la guía de arrendamiento en Nuevo León.
Resto del país: lo pactado
Si tu estado no tiene un límite específico, el aumento es el que diga el contrato. Por eso la cláusula de incremento debe ser precisa: cada cuándo se aplica, con qué índice o porcentaje y desde qué fecha. Si el contrato no prevé incrementos, la renta pactada se mantiene durante el plazo, salvo que las partes firmen un convenio. Ver cómo hacer un contrato de arrendamiento.
Cómo calcular el aumento con el INPC
El Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) lo calcula y publica el INEGI. Es el indicador con el que se mide la inflación en México y uno de los más usados en contratos.
El método del INEGI
Para saber cuánto subieron los precios entre dos fechas, el INEGI indica esta fórmula:
Inflación (%) = (INPC final ÷ INPC inicial − 1) × 100
Para la inflación anual se compara un mes con el mismo mes del año anterior. Si tu contrato se ajusta en marzo, por ejemplo, puedes usar el último mes que el INEGI haya publicado antes de la fecha de ajuste (normalmente enero o febrero) y compararlo con el mismo mes del año anterior. El contrato debe decir qué meses se comparan para que no haya dudas.
Ejemplo ilustrativo
Los siguientes números son inventados para mostrar el cálculo; no son valores reales del INPC.
- Renta actual: 12,000 pesos.
- INPC del mes inicial (ejemplo): 130.000
- INPC del mes final (ejemplo): 135.200
Cálculo:
- 135.200 ÷ 130.000 = 1.04
- 1.04 − 1 = 0.04
- 0.04 × 100 = 4 %
- Aumento: 12,000 × 4 % = 480 pesos.
- Nueva renta: 12,480 pesos.
Con valores reales, toma los índices de la página del INPC del INEGI o usa su calculadora de inflación, y guarda una captura con la fecha de consulta.
Qué dato usar en la Ciudad de México
La ley habla de la inflación del año anterior reportada por el Banco de México. No detalla qué mes se toma como referencia, así que una opción es usar la inflación anual de diciembre a diciembre del año anterior. Si tienes dudas sobre qué dato usar, consúltalo con tu abogado y deja escrito en el contrato el criterio.
Cómo comunicar el aumento por escrito
Aunque el contrato lo permita, un aviso por escrito evita discusiones. Envíalo con anticipación, por un medio del que quede constancia (correo electrónico, mensaje con acuse o carta firmada de recibido).
Un buen aviso incluye:
- Nombre de las partes y domicilio del inmueble.
- Cláusula del contrato que permite el aumento.
- Renta actual y nueva renta.
- Cálculo: índice o porcentaje usado, meses comparados y fuente.
- Fecha desde la que se aplica.
- En Nuevo León: la referencia al nuevo contrato que se firmará.
Modelo breve de texto:
«Conforme a la cláusula ___ del contrato de arrendamiento del inmueble ubicado en , a partir del ___ la renta mensual será de $, resultado de aplicar ___ % (variación del INPC entre ___ y , según INEGI) a la renta actual de $.»
Después del aviso, actualiza tu registro de cobranza y la referencia de pago. Te sirve el método de cómo organizar los pagos mensuales de renta. Si administras varias propiedades, anota en tu calendario la fecha de ajuste de cada una, como sugerimos en cómo administrar propiedades en renta.
Errores comunes
- Aplicar un porcentaje "de mercado" que supera el tope de tu estado.
- Subir la renta a mitad del plazo sin cláusula que lo permita.
- No decir qué índice ni qué meses se comparan. Cada parte hará su propio cálculo.
- Avisar el mismo día del pago. El inquilino necesita tiempo para ajustar su presupuesto.
- En Nuevo León, no firmar el nuevo contrato que pide el texto vigente.
- Confundir aumento con renovación. Si el contrato vence, el aumento se negocia junto con las demás condiciones de la renovación.